Kamulaştırmanın Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Kiracı Hakkına Etkisi

Özet

Bu çalışmada kira ilişkisinin mevcut olduğu taşınmazlarda kamulaştırma işlemine karşı kişisel haklarından olan kiracının hakları ele alınmıştır.

GİRİŞ

Kamulaştırma, Anayasanın 46. maddesine göre, devlet ve kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamının veya bir kısmının mülkiyetini, kanunla gösterilen esas ve usullere uymak kaydıyla idareye geçirilmesidir.

Bu çalışmada Yargıtay ve Danıştay kararları doğrultusunda kamulaştırmanın, kira sözleşmesinden kaynaklanan kiracı hakkına etkisine ilişkin değerlendirmelere yer verilmiştir.

KAMULAŞTIRMANIN KİRA SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN KİRACI HAKKINA ETKİSİ

Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) md. 299 kira sözleşmesini “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlamaktadır.

TBK md. 310’a göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.” Bu bağlamda kamulaştırma işlemi kira sözleşmesini kusursuz imkansızlık sebebiyle sonlandırmaktadır.

Kira sözleşmesi şahsi haklar içerisinde değerlendirilmektedir. Şahsi haklar sadece taraf olan muhataplara karşı tesis edilebilen haklar olduklarından, kiracı, kamulaştırma neticesinde bir hakkı varsa bu hakkı, ilgili idareden değil kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenden talep edebilecektir. Şerh edilmiş kira sözleşmeleri ise bu anlamda özellik arz etmektedir. Şerhin kişisel hakları üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirme etkisi gereği, şerh edilmiş bir kira sözleşmesinin bulunduğu hallerde kiracı, bu hakkından kaynaklanan durumlar için kamulaştırmayı yapan idareye karşı da hakkını ileri sürebilecektir.

Taşınmazın Boşaltılması Hususu Bakımından Kiracının Hakları

Kamulaştırma Kanunu md. 20/2 hükmü “Taşınmaz malın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz.” şeklindedir. Kiralananın kamulaştırılmasıyla sözleşmenin konusu kusursuz olarak imkansız hale gelmekte olduğundan, kira sözleşmesi kiraya verenin sorumluluğunu gerektirmeksizin kendiliğinden sona ermektedir. Ancak öğretide, kiraya verenin, kiralananın kamulaştırılacağını bildiği ve bu durumu gizlediği hallerde tazminatla sorumlu tutulacağı kabul edilmektedir.

Yargıtay Kararları, kamulaştırma neticesinde kiracının taşınmaza yaptığı yapıları ve diktiği ağaçları söküp alma hakkı bulunduğunu kabul etmektedir. Ancak her somut olayda yapılan yapıların sökülüp alınması mümkün bulunmadığından, kiracının kiraladığı taşınmazın değerini yükselten imalat yapması nedeniyle kamulaştırma değerinin arttığı ve kiraya verenin bu durumda daha fazla kamulaştırma bedeli almasından ötürü, kiracının kamulaştırma sebebiyle kiraya verene ödenen imalat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği isteyebileceği belirtilmiştir.[i]

Yine Yargıtay Kararlarında, kiracının kiralananda yaptığı masrafları kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya verenden talep edebileceğine hükmedilmiştir.[ii]

Kamulaştırma halinde taşınmazın nasıl boşaltılacağı Kamulaştırma Kanunu md. 20/1’de düzenlenmiştir. Bu hükme göre, “Bu Kanun uyarınca lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmaz malın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmaz malı onbeş gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder. Bu süre içinde taşınmaz mal boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikâyet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilemez.”

Ancak kamulaştırmanın konusu ekili bir taşınmazsa, taşınmazın boşaltılması hasat sonuna bırakılır. Kiracı, hasadı elde edene kadar taşınmazı kullanma hakkına sahip olup, idare, kiracıyı daha önce taşınmazı boşaltmaya zorlayamaz. Hasat zamanının beklenmesi mümkün olmadığı hallerde kamulaştırmayı yapan idare, mahkemece takdir edilecek ekin bedelini tazmin etmek şartıyla, arazinin boşaltılmasını talep edebilir (KK m. 20/III, c. 2). Kamu hizmetinin bir an önce görülmesinde zorunluluk bulunuyorsa, hasadın bedelini ödemek koşuluyla da idare KK m. 20/1’de öngörülen usule uyarak kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlayabilir. Ekin bedeli kamulaştırma bedelinin tespitinde nazara alınmışsa, taşınmaz malın boşaltılması için tekrar bu bedelin tespit ve ödenmesi gerekmez.

Kamulaştırmanın İrtifak Kurulması Yoluyla Gerçekleştirilmesi Hali

Bazen kamulaştırma irtifak kurulması yoluyla gerçekleşir. Örn: idare bir yerden elektrik hattı geçirecekse bu durumda taşınmazın mülkiyetinin edinilmesine gerek yoktur. Bu halde kamu hizmetinin görülmesi için kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulması yeterli gelmektedir. Nitekim Kamulaştırma Kanunu md. 4’te “Taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.” şeklindedir.

Kamulaştırmanın irtifak hakkı kurularak yapılması neticesinde kira sözleşmesinin durumu incelenirken TBK md. 311 doğrultusunda ikili bir ayrım yapmak gerekir.[iii]

Kamulaştırma yoluyla kurulan irtifak kira sözleşmesiyle bağdaşmıyorsa bu halde sözleşmenin konusunun kusursuz olarak imkansız hale gelmesi nedeniyle kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceğinin kabulü gerekir. Bu durumda kiracının, kira sözleşmesinin sona ermesinden dolayı ne kiraya verenden ne de idareden tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır.

İrtifak hakkı, kiracının kullanım hakkını etkilemiyorsa, örneğin, bir önceki örnekte bahsettiğimiz elektrik hattı taşınmazın altından üst hakkı kurulması yoluyla geçirilecekse, kamulaştırma işlemi kiracının kullanım hakkını etkilemez ve kira sözleşmesi kamulaştırma işlemine rağmen varlığını sürdürür.

Kiralananın Bir Kısmının Kamulaştırıldığı Haller

Kiralananın bir kısmının kamulaştırıldığı (kısmen kamulaştırma) durumlarda, kira sözleşmesinin durumu incelenirken yine ikili bir ayrım yapmak gerekmektedir. Burada değerlendirilmesi gereken ölçüt, kısmen kamulaştırmanın kiralananın kullanımını kiracı için faydasız hale getirip getirmediğidir.

Kısmen kamulaştırmaya rağmen kiralananın kullanımı kiracı için fayda sağlıyorsa kira sözleşmesi kamulaştırmadan etkilenmez ve varlığını sürdürür. Kiracı, kamulaştırılan kısımla orantılı olarak, kiraya verenden kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir.

Kamulaştırma neticesinde kiralananın kullanımı kiracı için faydasız hale gelmiş ya da tamamen ortadan kalkmışsa bu halde kiraya veren açısından borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkansız hale geldiğinden kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer.

Kiracının Kamulaştırma İşlemine Karşı Dava Açma Ehliyeti

Kural olarak, kiracının kamulaştırma işlemine karşı dava açma ehliyeti bulunmamaktadır. Öğretide her ne kadar zaman zaman kiracının da kamulaştırma işleminden ötürü etkilendiği ve menfaatinin ihlal edilebildiği gerekçesiyle, kiracının kamulaştırma işlemine karşı davacı olabilmesi gerektiği tartışılsa da, genel kabul Kamulaştırma Kanunu’nun 14. maddesinin lafzi yorumundan hareketle sadece malike dava açma hakkı tanınmasından dolayı kiracının kamulaştırma işlemine karşı dava açamayacağı yönündedir. Nitekim Danıştay da kiracının dava açma ehliyetinin bulunmadığına hükmetmektedir. [iv]

Burada her ne kadar sadece malikin dava açma hakkından bahsedilmiş olsa da, gerek Anayasa gerek İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümleri göz önünde bulundurularak, idari işlemden menfaati etkilenenlerin genel hükümlere göre iptal davası açma haklarının kabulü gerekir. Nitekim Danıştay bir kararında, yapının yıkımı kararından kiracının da etkileneceğinden bahisle, bu karara karşı kiracının dava ehliyetinin bulunduğuna hükmetmiştir.[v]

Bu noktada kiracının dava açma ehliyeti bakımından somut olay özelinde değerlendirmelerde bulunmak gerekmektedir. Malikin kamulaştırmaya rızası olan durumlarda kiracının kamulaştırmaya karşı dava açması mülkiyet hakkına müdahale teşkil edecektir fakat malikin de kamulaştırmaya karşı iptal davası açma arzusunun bulunduğu fakat herhangi bir nedenle bu davayı açamadığı durumlarda kiracının açtığı davanın yalnızca menfaat ihlali nedeniyle reddedilmemesi gerekmektedir. Dolayısıyla bu durumda önem arz eden husus malikin kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açma arzusu bulunup bulunmadığıdır.

III. SONUÇ

Kamulaştırma işlemi, sadece taşınmazın üzerinde bulunan mülkiyet hakkına değil diğer birçok hakka etkisi bulunan bir işlemdir. Bu çalışmada kamulaştırma işlemine karşı kişisel haklarından mahrum kalan kiracının hakları ele alınmıştır.

Söz konusu hak bakımından ayırıcı olan en önemli husus, kişisel hakların nispi niteliği gereği, taşınmazın kamulaştırılmasından dolayı borcun ifasısının imkansız hale gelmesinden ötürü istenecek bedelin idareden değil, ilgili hukuki ilişkinin tarafı olan kiraya verenden talep edilebileceğidir. Bunun yanında söz konusu kişisel hakların şerh edilmesiyle beraber hakkın ileri sürülebileceği alanın genişlediği ve bu halde ilgili hakkın idareden de istenebileceği kuşkusuzdur.

Tüm bu değerlendirmelerden yola çıkarak denilebilir ki, Kamulaştırma Kanunu’nda kamulaştırma işlemine karşı kiracının haklarının akıbetine ilişkin genel hükümlerden ziyade detaylı hükümlere yer verilmemiş olup, her somut olay kendi içerisinde değerlendirmeye tabi tutulmalıdır.

 

[i] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi T.23.2.2021, E. 2009/8247, K. 2010/2243 sayılı ilamının ilgili bölümü:

“Davacı kiracı olduğu mecura birtakım imalatlar yaptığını, ancak metro inşaatı nedeniyle bu binanın kamulaştırdığını, kamulaştırma bedelinin tespitinde binaya yapmış olduğu imalatların binanın kamulaştırma değerini artırdığını, davalının kendi imalatları nedeniyle oluşan artıştan kaynaklanan bedeli almak suretiyle sebepsiz zenginleştiğini, bu bedelin davalılardan tahsilini talep etmiştir. İstanbul 4. S.H M. 2005/968 D. İş sayılı tespit dosyası ile 10.08.2005 tarihi itibariyle 173.950,90.-YTL ek imalat yapıldığı ve bu imalatların binaya ek değer kazandırdığı tespit edilmiş olup, dosya içeriğinden davalı kiralayanların kamulaştırma nedeniyle davacı tarafça yapılan imalat bedellerini de aldıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kamulaştırma nedeniyle davalılara ödenen imalat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince isteyebilir, mahkemece bu hususun incelenerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekir iken talebin tümden reddine karar verilmesi bozmayı gerektirir.”

[ii] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T.17.2.2015, E.2014/13069, K.2015/1441 sayılı ilamının ilgili bölümü:

“Faydalı masraflar davalı tarafından kamulaştırma esnasında kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle kamulaştırılmış ve taşınmazın değeri belirlenirken bu hususlar da göz önünde bulundurulmuştur. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya veren bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir.

Davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, beş yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından kiralananın kamulaştırıldığı ve tahliye edildiği sabittir. Bu durumda davacı, sadece 5 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebilir. O halde, mahkemece, mahallinde uzman bir heyet ile keşif yapılarak sözleşmenin 11. maddesine göre yapılan faydalı masrafların belirlenmesi hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu talebin de reddine karar verilmiş olması doğru değildir.”

[iii] Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması

MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

[iv] Danıştay 6. Daire T.13.1.2005, E.2003/3572, K.2005/62 sayılı ilamının ilgili kısmı:

“Dava konusu uyuşmazlıkta taşınmazın devrine ilişkin işleminin iptali istemiyle kiracı olan davacının dava açma ehliyetinin var olduğunun kabulü halinde davalının mülkiyet hakkının kullanılmasını kısıtlayıcı bir durumun ortaya çıkacağı açıktır.

Bu durumda, davacının dava konusu işleme dava açma ehliyeti olmadığından işin esası incelenerek davanın reddi yolunda verilen idare mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.”

[v] Danıştay 14. Daire T.18.4.2012, E.2011/9654, K.2012/2931 sayılı ilamının ilgili kısmı: “Dosyanın incelenmesinden; davacı şirketin yıkımına karar verilen yapıda kiracı olduğu ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile faaliyette bulunduğu anlaşılmıştır. Yıkım kararı doğrudan yapıya yönelik olarak tesis edilen bir işlem olduğundan, adına işlem tesis edilen ve yapının maliki olan kişiler dışında, bu işlemden etkilenecek kişiler tarafından da dava açılması olanaklıdır. Dava konusu işlemlerin icra edilmesi durumunda, bu yapıda kiracı olarak faaliyette bulunan davacı şirketin olumsuz etkileneceği açıktır. Bu durumda, davacı şirketin dava konusu işlemlerin iptalini istemede meşru, kişisel ve güncel bir ilişkisinin ve dolayısıyla dava açma ehliyetinin bulunduğu dikkate alındığında, davanın ehliyet yönünden reddi yolundaki temyize konu idare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”

---

 

[1] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi T.23.2.2021, E. 2009/8247, K. 2010/2243 sayılı ilamının ilgili bölümü:

“Davacı kiracı olduğu mecura birtakım imalatlar yaptığını, ancak metro inşaatı nedeniyle bu binanın kamulaştırdığını, kamulaştırma bedelinin tespitinde binaya yapmış olduğu imalatların binanın kamulaştırma değerini artırdığını, davalının kendi imalatları nedeniyle oluşan artıştan kaynaklanan bedeli almak suretiyle sebepsiz zenginleştiğini, bu bedelin davalılardan tahsilini talep etmiştir. İstanbul 4. S.H M. 2005/968 D. İş sayılı tespit dosyası ile 10.08.2005 tarihi itibariyle 173.950,90.-YTL ek imalat yapıldığı ve bu imalatların binaya ek değer kazandırdığı tespit edilmiş olup, dosya içeriğinden davalı kiralayanların kamulaştırma nedeniyle davacı tarafça yapılan imalat bedellerini de aldıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kamulaştırma nedeniyle davalılara ödenen imalat bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince isteyebilir, mahkemece bu hususun incelenerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekir iken talebin tümden reddine karar verilmesi bozmayı gerektirir.”

[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T.17.2.2015, E.2014/13069, K.2015/1441 sayılı ilamının ilgili bölümü:

“Faydalı masraflar davalı tarafından kamulaştırma esnasında kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmaz mevcut haliyle kamulaştırılmış ve taşınmazın değeri belirlenirken bu hususlar da göz önünde bulundurulmuştur. Kiralananın tahliyesi sonunda kiraya veren bunları benimsemiş ve kiracı aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiştir.

Davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, beş yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından kiralananın kamulaştırıldığı ve tahliye edildiği sabittir. Bu durumda davacı, sadece 5 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebilir. O halde, mahkemece, mahallinde uzman bir heyet ile keşif yapılarak sözleşmenin 11. maddesine göre yapılan faydalı masrafların belirlenmesi hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu talebin de reddine karar verilmiş olması doğru değildir.”

[1] Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması

MADDE 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.

[1] Danıştay 6. Daire T.13.1.2005, E.2003/3572, K.2005/62 sayılı ilamının ilgili kısmı:

“Dava konusu uyuşmazlıkta taşınmazın devrine ilişkin işleminin iptali istemiyle kiracı olan davacının dava açma ehliyetinin var olduğunun kabulü halinde davalının mülkiyet hakkının kullanılmasını kısıtlayıcı bir durumun ortaya çıkacağı açıktır.

Bu durumda, davacının dava konusu işleme dava açma ehliyeti olmadığından işin esası incelenerek davanın reddi yolunda verilen idare mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik görülmemiştir.”

[1] Danıştay 14. Daire T.18.4.2012, E.2011/9654, K.2012/2931 sayılı ilamının ilgili kısmı: “Dosyanın incelenmesinden; davacı şirketin yıkımına karar verilen yapıda kiracı olduğu ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile faaliyette bulunduğu anlaşılmıştır. Yıkım kararı doğrudan yapıya yönelik olarak tesis edilen bir işlem olduğundan, adına işlem tesis edilen ve yapının maliki olan kişiler dışında, bu işlemden etkilenecek kişiler tarafından da dava açılması olanaklıdır. Dava konusu işlemlerin icra edilmesi durumunda, bu yapıda kiracı olarak faaliyette bulunan davacı şirketin olumsuz etkileneceği açıktır. Bu durumda, davacı şirketin dava konusu işlemlerin iptalini istemede meşru, kişisel ve güncel bir ilişkisinin ve dolayısıyla dava açma ehliyetinin bulunduğu dikkate alındığında, davanın ehliyet yönünden reddi yolundaki temyize konu idare Mahkemesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.”